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年末清算上海房价飙涨百万调控目标或遭摒弃

2019-10-13 00:37:55来源:励志吧0次阅读

年末清算上海房价飙涨百万 调控目标或遭摒弃

年末又到了清算时刻。随着各地房价数据不断攀升,对于将房价涨幅与人均可支配收入增幅挂钩的地方政府来说,完成控房价的目标正变得越来越困难。

作为强化政策实施的重要手段,当前涉及楼市调控的考核指标中,共有房价控制、保障房建设和土地供应三项指标。其中,房价控制目标立足市场终端,为购房者切身感受,因此也最受市场关注。

但值得注意的是,在实行了三年之后,房价控制目标制度所带来的 副作用 愈加明显。地方政府为完成控房价任务,纷纷重拾行政化调控手段。多数业内人士认为,随着十八届三中全会强调市场在配置资源的过程中起决定作用,房价控制目标这项带有行政色彩的指标,未来很可能遭到摒弃。取而代之的则可能是加强市场供应端的考核。

多地房价涨幅难 达标

随着年末临近,房价步步高涨的现实,使一些地方政府感到忧心忡忡。来自国家统计局的数据显示,今年10月,全国70个大中城市中,有21个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比涨幅超过10%。其中,北上广深四个一线城市的新房价格涨幅连续两个月超过20%,这尚属首次。杭州、南京、厦门、武汉等二线城市的房价同样涨幅较大。

民间机构的数据则更为惊人。根据中国指数研究院发布的数据,到今年11月,北京市新建住宅样本均价已达到31333元/平方米,同比增幅为28.48%。上海、广州、深圳的房价同比涨幅也分别达到13.33%、26.66%、25.25%。除上海外,其余三地的房价涨幅均高于官方数据。

供需失衡的局面,被认为是导致房价上涨的主要原因。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,一二线城市因为集聚了过多的资源,市场需求始终旺盛。但由于此前两年的土地供应相对不足,导致如今房屋供应偏少,因此这些城市的房价易涨难跌。

从10月开始,领导就要求我们统计今年以来的成交情况,同时密切关注新房入市价格。 长沙市住建委的一位工作人员向中国证券报表示,主管部门早已关注到房价异动的情况,并酝酿应对措施。

很快,微调政策的尝试陆续展开。从10月末开始,北京、上海、深圳、广州四个一线城市先后收紧楼市政策,将二套房的首付比例提高至七成,广州还提高了限购门槛。

随后,包括福州、厦门、武汉、南昌、西安、郑州在内的大量二线城市跟进调整。截至目前,共有15个城市收紧楼市政策。仅在11月26日一天,就有南京、杭州、长沙三个城市同时推出房地产调控新规,进一步提高购房门槛。

值得注意的是,造成多地密集调整政策的原因,还在于此前住建部的两次约谈。据悉,今年8月和11月,住建部曾两次针对房价上涨过快的城市进行约谈,意在以窗口指导的形式,要求地方政府控制房价涨幅,并兑现年初制定的房价控制目标。

即使未来两月房价停涨,这21个城市完成年度调控任务也已基本无望。 张大伟表示。多数业内人士认为,若严格按照制度进行考核,今年将有不少地方政府的负责人受到问责。

房价控制目标遭质疑

当前涉及楼市调控的考核中,共有房价涨幅、保障房建设和土地供应三项主要指标。根据国土资源部和住建部的数据,今年以来,全国土地供应规模明显增加,保障房建设任务也接近完成。按照统计局的数据,仅有房价上涨的指标面临难以完成的局面。

与前两项指标不同,房价控制目标立足市场终端,最为购房者所感同身受,也最受外界关注。梳理各主要城市的2013年房价控制目标发现,不同城市的参照指标和统计口径有所差异。

根据北京市制定的目标是新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。上海的目标较为类似,为 保持房价基本稳定 。相比之下,广州要求 房价增幅不应高于GDP涨幅和城市居民人均可支配收入涨幅 。深圳也强调 全市新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度 。在南京、杭州、西安等二线城市制定的目标中,多将房价涨幅与 城镇居民人均可支配收入涨幅 挂钩。

业内人士认为,近年来主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右。按照这项标准,今年新建商品住宅价格增幅超过10%的城市,均存在无法完成房价目标的可能。业内人士认为,北京、上海提出的 维稳 目标已基本宣告落空。

但今年11月,北京市房协发布数据称,10月北京市新建商品住房签约均价为1.94万元/平方米,环比下降4.5%,同比下降6.3%。10月,全市供应结构呈区位性特征,均价呈现稳中有降的走势, 基本符合房价控制目标保持平稳的要求 。

由于存在统计口径的差异,上述数据与统计局的结果有所差异,其说法也存在争议,但地方政府对 房价控制目标 存有抵触心态却是不争的事实。

房价控制目标 的提法最早见于2011年1月出台的 新国八条 。按照要求,当年不少城市制定了房价控制目标,并多与GDP增速、人均可支配收入增速等指标挂钩。但个别城市制定的目标较为模糊,此后又被勒令调整。2012年由于未出台重大调控政策,房价控制目标甚少被提及。直到今年年初,在 国五条 的要求下, 房价控制目标 这项考核指标才再次启用,但仅针对直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市。

既要维持GDP增速,又要控房价,本身就是一种矛盾。 长沙市住建委上述工作人员表示,房价走势由多重因素决定,要想有效控制房价涨幅也非一朝一夕能做到。他认为,设定这样的考核标准并不合理。

数字游戏 走向终结

国家统计局的数据显示,2011年12月全国70个大中城市的新建商品住宅价格同比涨幅全部维持在7%以下,在 房价控制目标 政策出台的元年,多数城市都轻松地完成了控房价的任务。但今年市场形势迥异,为完成房价控制目标,不少地方政府重拾行政管控。

近期,北京暂停了高端住宅入市的审批,同时在预售环节,对普通住宅项目的价格进行限制,也即启动 限价令 。受此影响,近期北京新房供应量锐减。除北京外,上海、广州、深圳等一线城市以及部分二线城市,也悄然启动限价政策。

同时,另有部分城市在年末加快保障房入市,并将保障房纳入房价统计范围中,从而做低了整体房价。此外,为实现房价长期平稳,北京还推出一种新的住房品种 自住型商品房 。但因其在定价和销售环节所受到的重重管控,这一政策同样饱受争议。

针对近期各地调控政策中出现的加码限购、强化限价等行政手段回潮现象,不少业内人士将其归咎为房价控制目标。分析认为,由于2009年和2010年土地供应旺盛,因此2011年的房屋供应相对充足,房价涨幅趋缓;但在2011年和2012年间,土地供应规模相对不足,由此造成今年房价上涨压力较大。在这种局面下,为完成房价控制目标,地方政府便不得不在统计口径、统计方式上玩起 数字游戏 ,但这只能将供需矛盾转移到下一个年度,而无法从根本上解决问题。

政府对房价控制目标进行考核,体现了 头痛医头脚痛医脚 的行政化调控思路;地方政府在此过程中的操作,虽不合理却又体现出无奈的一面。 国土部某专家向中国证券报表示,房价控制目标的概念已不合时宜。

多数受访者认为,在十八届三中全会提出市场在资源配置中起决定性作用的思路后,房价控制目标这一考核指标有可能在明年遭到摒弃。取而代之的,则可能加强在市场供应端的考核。

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示,不同城市之间的经济发展水平、城市价值、人口聚集程度都有所差别,所以未来的房地产调控政策要体现出差别化的思路,不宜一味采用非市场化、一刀切的考核标准。

我国12城市出新政抑房价 为不招惹中央 关注

近期,随着各大城市房价的持续上涨,许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施,这些对于短期市场运行可能会有一些影响。但与此同时,也有一些城市在悄然松绑。这使得那些企图通过这些措施去观察未来楼市趋势的人们感觉到诸多不确定因素。

但从另一个角度看,这或许也正是今后房地产市场的主要调控方式 用市场手段解决市场问题,政策层面只给出更具统一性的长效模式,而适时的微调,则交由各地根据不同城市的具体情况去决定其调控方向。成效如何,则需要等待市场给出答案。

楼市长效调控机制尚未完全建立,多个二线城市调控再加码。

昨日(11月26日),据《每日经济》不完全统计,目前已有12个城市出台新的楼市调控措施,除个别城市外,政策基调以收紧为主。同时,在北上广深调控政策出台后,调控潮由一线向二线城市蔓延。

链家地产研究院张旭告诉,11个城市都以收紧为主,限购以及限贷政策都有不同程度升级,短期内或对市场形成明显冲击。同时,各城市基本都对未来土地供应规模进行披露,以稳定市场长期预期。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度权衡,出现全国 一刀切 的可能性降低。从这个角度看,今年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。

多地加码楼市调控

今年9月初,郑州率先出台地方调控措施,收紧了部分政策,比如 对于未满20周岁的单身人员,暂停其在本市限购区域购房 。随后4个一线城市相继跟进,在广州出台楼市加码政策后,武汉、沈阳等二线城市也陆续收紧调控。

发现,按照国家统计局数据,已经出台调控政策的二线城市10月新建住宅价格涨幅基本都超过10%,在70个大中城市中涨幅偏高。

中原地产研究部总监张大伟说,后续可能有超过20个城市继续出台地方收紧调控的文件。今年新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到21个,这些城市要完成年度调控任务已基本无望。

从各地的调控政策看,主要以提高外地购房者门槛以及上调二套房首付比例为主,以沈阳为例,其在11月25日出台的政策就将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限,由1年以上提高到2年以上。此外,未来沈阳居民家庭申请贷款购买第二套住房,商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。同时,武汉也在抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

针对开发商的限价,各地都不约而同地指出:加强和完善商品房预售管理,继续对新建商品住房预售价格实行价格指导,对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证并暂停其上签约。

值得关注的是,在此次调控潮中,12个城市中有9个表态将会扩大土地供应规模,尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或有所扩大。

武汉的政策明确,增加住房用地供应,特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度,力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去5年年均实际供应量增加20%以上。

数据显示,很多二线城市面临着较大的供应问题,武汉市自今年3月以来,单月成交面积一直保持在100万平方米以上,但仅有4个月的供应面积超过了100万平方米。

专家表示,部分二线城市房价上涨的背后,是供不应求的矛盾。当月度新增供应量远远不及市场需求、住房库存去化周期明显偏小时,就使得此类城市房价上涨具备内生动力。

张旭分析说,在短期政策出台的同时,各城市基本都对未来的土地供应规模进行预先披露,这能够起到稳定市场长期预期的效果。

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